Сегодня, чтобы продать квартиру в другом городе, необязательно лично присутствовать при совершении сделки. Процедуру можно провести дистанционно, воспользовавшись услугами нотариуса. Такая возможность появилась в 2021 году и сохраняется до сих пор.
Ее смысл в том, что продавец обращается в одну нотариальную контору, а покупатель — в другую. Специалисты дистанционно обмениваются необходимыми документами и удостоверяют сделку. Квалифицированные электронные подписи защищают договор от подделки. Поэтому такой вариант оформления является не менее безопасным, чем продажа с физическим присутствием собственника и покупателя в одной нотариальной конторе.
Как это работает?
Схема дистанционной продажи недвижимости выглядит так:
- Выбор нотариуса. Каждая сторона обращается к специалистам в своем городе. Нюанс в том, что услуги по дистанционному проведению сделок оказывают далеко не все нотариальные конторы. Поэтому стоит сразу уточнить, получится ли оформить договор купли-продажи удаленно.
- Проверка. Нотариусы анализируют представленные пакеты документов, запрашивают сведения из реестра недвижимости и согласовывают между собой время совершения сделки.
- Подписание договора. Нотариус готовит проект соглашения о купле-продаже и загружает его в Единую информационную систему нотариата. Стороны проверяют его содержание и подписывают документ электронной подписью в присутствии специалистов (каждый в своей нотариальной конторе). Нотариусы тоже ставят свои УКЭП, заверяя таким образом соглашение и придавая ему юридическую силу.
- Регистрация в Росреестре. После проведения сделки договор купли-продажи и другие документы загружаются в электронную базу данных. На следующий день после этого покупатель может запросить выписку из ЕГРН с обновленными сведениями (онлайн или в МФЦ).
Согласно Федеральному закону № 480-ФЗ от 27 декабря 2019 г., внесшему изменения в Основы законодательства РФ о нотариате, два и более нотариуса могут удостоверить одну сделку, что и делает возможным дистанционный формат. Она будет считаться совершенной после подписания документа последним нотариусом.
Какие сделки можно оформить?
Действующее законодательство позволяет проводить в удаленном формате любые операции с недвижимым имуществом. К числу таких сделок относятся купля-продажа, дарение, мена и т. д. Более того, дистанционно можно оформить соглашение о разделе супружеского имущества с учетом квартиры или подписать брачный договор.
Дистанционный формат также подходит для сделок с участием нескольких собственников. Например, если квартира принадлежит супругам или нескольким наследникам, каждый из которых проживает в разных городах, все они могут обратиться к нотариусам по месту своего нахождения. Это существенно упрощает процесс согласования и подписания договора, избавляя от необходимости собирать всех собственников в одном месте.
Помимо этого, дистанционное оформление позволяет значительно снизить психоэмоциональное напряжение в тех случаях, когда стороны не желают встречаться друг с другом. Это касается, например, работы с бывшими супругами или родителями, имеющими сложные отношения с детьми.
Особенно ценен дистанционный формат при продаже недвижимости с долями несовершеннолетних. Если новая квартира находится в другом регионе, договор будет сложно согласовать с органами опеки при классическом подходе к работе. Онлайн-заключение сделки позволяет провести несколько операций купли-продажи одновременно, при этом согласие социальных служб можно получить удаленно посредством предварительного направления нотариального запроса.
Есть ли ограничения для проведения сделок?
Ограничений по количеству и статусу участников нет. Главное, чтобы они обладали дееспособностью. Схемой дистанционного оформления могут пользоваться как физические, так и юридические лица. При этом есть несколько важных нюансов, которые касаются других аспектов:
- Несмотря на то, что сделка называется дистанционной, провести ее полностью заочно нельзя. Каждый участник должен лично посетить своего нотариуса, который затем согласует все детали с коллегами через защищенный канал связи. Благодаря этому безопасность дистанционных сделок находится на том же уровне, что и при классическом оформлении. Нотариусы проводят полную юридическую проверку: удостоверяются в добровольности и осознанности действий сторон, проверяют их дееспособность, разъясняют все правовые последствия сделки и следят за соблюдением законодательных норм.
- Стороны ограничены в выборе нотариуса. Как минимум один из двух специалистов должен работать в том же регионе, в котором находится объект недвижимости. Второй может вести свою деятельность в любой точке страны.
- Существует ограничение по часовым поясам. Текущий механизм требует, чтобы нотариусы производили все действия одновременно. Следовательно, оба специалиста должны находиться на рабочем месте. Если речь идет о городах с большой разницей во времени, могут возникнуть сложности. Необходимо подобрать момент, когда один нотариус уже пришел в контору, а другой еще не покинул своего рабочего места.
- Если на квартиру наложен арест, запрет на совершение регистрационных действий или она находится в залоге, дистанционная сделка невозможна. Перед началом процедуры нотариус обязательно проверит юридическую чистоту объекта и сообщит о возможных препятствиях для заключения договора.
Нужна ли доверенность и электронная подпись?
Современный формат дистанционных сделок не требует оформления доверенности. Ранее, до запуска описываемого механизма, документ был обязательным для совершения операций с имуществом за пределами места проживания, так как требовалось личное присутствие представителя. Проверка намерений продавца и покупателя возложена на нотариуса. Именно он контролирует процесс совершения сделки и предотвращает возможное мошенничество.
Электронная цифровая подпись тоже не потребуется, чтобы купить или продать квартиру дистанционно. В распоряжении нотариусов находятся специальные планшеты. С помощью этих устройств стороны ставят простые электронные подписи. Разумеется, такие отметки имеют небольшую юридическую силу, поэтому дополнительно документ удостоверяют сами нотариусы. Специалисты используют усиленные квалифицированные электронные подписи (УКЭП), которые подходят для оформления любых договоров и соглашений.
УКЭП нотариуса обеспечивает высокий уровень защиты документа. Эта технология соответствует всем требованиям Федерального закона № 63-ФЗ от 6 апреля 2011 г. «Об электронной подписи» и практически исключает возможность подделки. Кроме того, все действия нотариусов в электронной системе фиксируются и образуют неизменяемую историю операций, что делает процесс абсолютно прозрачным для контролирующих органов.
Единая информационная система нотариата предотвращает удаление, редактирование или подделку оформленного договора. Каждая из сторон может запросить свою копию документа в бумажном или электронном виде в любое удобное время.
Список необходимых документов
Для того чтобы продать квартиру дистанционно, потребуется предоставить нотариусу следующие документы:
- гражданский паспорт каждой из сторон;
- СНИЛС;
- правоустанавливающие документы на недвижимость (свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, долевого участия в строительстве, дарения, мены или ренты, акт приема-передачи и т. д.);
Помимо названных выше, нотариусы вправе потребовать дополнительные документы:
- при продаже квартиры, приобретенной в браке, — нотариально заверенное согласие супруга;
- если собственник несовершеннолетний — разрешение органов опеки и попечительства;
- если квартира находится в ипотеке — согласие банка на продажу;
- в случае участия в сделке представителя — нотариальную доверенность с соответствующими полномочиями.
В ряде случаев нотариус вправе самостоятельно запросить необходимые сведения в соответствующих государственных органах, например выписки из ЕГРН.
