В ряде случаев гражданин, выступающий продавцом жилого объекта недвижимости, обязан подать в ФНС декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить в бюджет налог на доход физических лиц. Такая обязанность возникает, если квартира находилась в его собственности не более минимального предельного срока владения.
Он составляет:
- 3 года, если:
- право на недвижимость зарегистрировано до 01.01.2016;
- объект получен по наследству, в дар от близкого родственника, в порядке приватизации или в результате исполнения договора пожизненного содержания с иждивением;
- 5 лет — в остальных случаях.
Как рассчитывается налог?
НДФЛ уплачивается с дохода в виде стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи. Для резидентов РФ налоговая ставка составляет:
- 13 % — с суммы дохода в пределах 2,4 млн рублей;
- 15 % — с суммы превышения 2,4 млн рублей.
Для нерезидентов налог рассчитывается по ставке 30 %.
Если жилой объект продан по стоимости ниже кадастровой, в качестве налоговой базы применяется не сумма дохода, фактически полученная от покупателя, а величина, равная 70 % кадастровой стоимости. Например, по договору купли-продажи квартира реализована за 3 млн рублей, а её кадастровая стоимость составляет 5 млн. Значит, в качестве базы для расчёта НДФЛ нужно использовать 3,5 млн рублей (рассчитывается как 5 000 000 * 0,7).
Как уменьшить сумму налога с продажи жилья?
НК РФ позволяет снизить базу для расчёта НДФЛ с помощью налогового вычета. Его размер равен:
- 1 млн рублей в общем случае (п. 1 ч. 2 ст. 220 НК РФ) — то есть налог нужно рассчитать со стоимости квартиры по договору купли-продажи, уменьшенной на эту величину;
- сумме документально подтверждённых расходов, понесённых продавцом на приобретение квартиры (п. 2 ч. 2 ст. 220 НК РФ).
Например, жилплощадь куплена за 3 млн рублей и через год продана за 4 млн. При применении стандартного вычета налог придётся уплатить с суммы дохода 3 млн, а если подтвердить расходы на приобретение квартиры — только с 1 млн.
Для налоговых нерезидентов РФ вычеты не действуют.
Как оформить и подать декларацию 3-НДФЛ?
Сделать это можно несколькими способами:
- Через личный кабинет налогоплательщика на официальном сайте ФНС.
- Через портал «Госуслуги».
- Посредством специальной программы, разработанной налоговой службой.
- С помощью специалистов, которые оказывают подобные услуги.
В какие сроки нужно отчитаться перед ФНС и оплатить налог?
Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за отчётным годом, в котором состоялась продажа недвижимости (ч. 1 ст. 229 НК РФ). Несоблюдение этой обязанности грозит налогоплательщику штрафом, размер которого зависит от суммы недоимки (ч. 1 ст. 119 НК РФ). Сам налог нужно оплатить до 15 июля года, следующего за отчётным.
Например, по доходу, полученному от продажи квартиры в 2025 году, декларацию надо направить в ФНС до 30.04.2026, а внести платёж в бюджет — до 15.07.2026.
